59 avenue ROOSEVELT

dossier F1740/2022

  
     
     
 

Avis DÉFAVORABLE du 24/01/2023 de la 1ère commission de concertation à l'unanimité

(avis négatifq SIAMU, CRMS, ville Bruxelles, URBAN)

  
     
 

  

 
     
  AVIS UNANIME (en présence de la Direction régionale de l’Urbanisme):

Ville de Bruxelles – Direction régionale de l’Urbanisme – Bruxelles Environnement – Direction régionale des Monuments et Sites:

- vu le Code bruxellois de l’Aménagement du Territoire (CoBAT);

- vu l'article 123, 7° de la nouvelle loi communale;

- vu l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 25 avril 2019 relatif aux enquêtes publiques en matière d’aménagement du territoire, d’urbanisme, d’environnement et de patrimoine;

- vu l'arrêté de l'Exécutif de la Région de Bruxelles-Capitale du 29 juin 1992 relatif aux commissions de concertation, modifié par l’arrêté du Gouvernement du 25 avril 2019;

- vu l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 relatif aux charges d'urbanisme imposées à l'occasion de la délivrance des permis d'urbanisme;

- vu le Plan régional d’affectation du sol (PRAS);

- vu le Règlement régional d’urbanisme (R.R.U.);

- vu le Règlement communal sur les bâtisses (R.B.);

- vu le Règlement concernant les zones de recul et le quartier des villas (R.Z.R.Q.);

- considérant que le bien est situé en zone d'habitation et en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement au PRAS;

- considérant que le bien est repris dans la zone de protection autour d’un bien classé (Ancien café-restaurant Le Château);

- considérant que la demande a été introduite en date du 06/07/2022;

- considérant qu’il a été constaté que le dossier est complet;

- considérant que la demande vise à démolir la construction existante (logement unifamilial) et reconstruire un nouvel immeuble de logement avec 7 unités de logement (3 app. 2 ch., 4 app. 3 ch.) et un parking au sous-sol;

- vu l’enquête publique qui s’est déroulée du 01/12/2022 au 15/02/2022 pour les motifs suivants: application de la prescription générale 0.6 (actes et travaux portant atteinte aux intérieurs d'îlots) et de la prescription particulière 2.5.2° (modifications des caractéristiques urbanistiques des constructions) du PRAS et dérogation à l'art. 8 (hauteur - constructions isolées) du titre I du R.R.U.;

- vu l’absence de réaction à l’enquête publique;

- vu l’avis défavorable de la Commission royale des monuments et des sites (C.R.M.S.) du 16/11/2022;

- vu l’avis de VIVAQUA du 17/11/2022;

- vu l’avis défavorable du Service d'incendie et d'aide médicale urgente (SIAMU) du 16/11/2022 portant les références C.1987.2568/3;

- considérant dès lors que la demande de permis d’urbanisme doit être refusée;

- considérant que le projet prévoit la construction d’un immeuble avec 7 unités de logement;

- considérant que le projet prévoit 2 logements par plateau: l’un à rue, l’autre vers le Bois de la Cambre, à l’exception du dernier niveau en retrait, qui est occupé par un penthouse;

- considérant que les logements sont répartis comme suit:

- au rez-de-chaussée: 1 app. 2 ch. en partie avant et 1 app. 3 ch. en partie arrière,

- au 1er étage: 1 app. 2 ch. en partie avant et 1 app. 3 ch. en partie arrière,

- au 2ème étage: 1 app. 2 ch. en partie avant et 1 app. 3 ch. en partie arrière,

- au 3ème étage: 1 app. 3 ch.;

- considérant que les logements disposent tous d’espaces extérieurs (terrasses);

- considérant que 2 niveaux souterrains abritent des locaux de service / rangement et du parking;

- considérant que 7 caves individuelles, des locaux techniques et un local entretien sont prévus au sous-sol -2;

- considérant qu’un parking avec 14 emplacements pour voitures, 25 emplacements pour vélos, un local poussettes et un local poubelles sont prévus au sous-sol -1

- considérant que 3 emplacements supplémentaires pour vélos sont prévus au rez-de-chaussée;

- considérant que les niveaux (-2 au +3) sont desservis par un ascenseur et des escaliers et qu’un monte-charge est prévu au sous-sol (-2 et -1);

- considérant que les parkings sont accessibles par une rampe implantée du côté gauche de la parcelle;

- considérant que le projet déroge au R.R.U. Titre IV art. 7 (emplacements) car aucun emplacement (voiture) a une largeur suffisante pour personnes à mobilité réduite (norme: min. 2 emplacements d’une largeur de min. 3,30m);

- considérant que cette dérogation n’est pas acceptable pour une nouvelle construction;

- considérant que la demande prévoit la construction d’un immeuble de logements de plus de 1.000m², elle serait soumise à des charges d’urbanisme;

- considérant que le montant de la charge d’urbanisme serait proportionnel à la superficie de plancher supplémentaire de logements (1.326m²);

- considérant que le projet prévoit la démolition de la villa existante et la construction d’un nouvel immeuble à appartements;

- considérant que la villa existante ne présente pas un grand intérêt architectural et que sa démolition pourrait être acceptable;

- considérant qu’il s’agit d’une démolition reconstruction, qu’il y a lieu de fournir un inventaire des matériaux de démolition et leur réutilisation;

- considérant que le projet déroge au R.R.U. Titre I art. 7 (implantation) en ce que le nouvel immeuble n’est pas implanté à une distance appropriée des limites du terrain, compte tenu du gabarit des constructions qui l’entourent, de son propre gabarit, du front de bâtisse existant et de la préservation de l’ensoleillement des terrains voisins;

- considérant que le nouvel immeuble est implanté dans la longueur de la parcelle;

- considérant que son implantation respecte la zone de recul de 9,50m;

- considérant qu’il est implanté avec un recul latéral de 4,67m du côté droite et de 3m du côté gauche;

- considérant qu’il a une profondeur de +/-36m hors sol et de +/-38m en sous-sol;

- considérant que, compte tenu de la taille du terrain, l’immeuble se situe relativement proche des limites de parcelles;

- considérant que la profondeur moyenne des constructions sur le tronçon de l’avenue Franklin Roosevelt (du 49 au 77A), entre l’avenue de l’Orée et l’avenue Victoria, est de +/-20m;

- considérant que la profondeur moyenne des constructions sur les parcelles non traversantes à droite du projet, est de +/-16,80m (4 constructions);

- considérant que la profondeur moyenne des constructions sur les parcelles traversantes à gauche du projet, est de +/-21,90m (8 constructions);

- considérant que la profondeur du nouvel immeuble dépasse largement la moyenne des profondeurs des constructions sises sur les terrains qui entourent le terrain;

- considérant que la parcelle du projet n’est pas traversante;

- considérant que le projet aura un impact sur la parcelle située à l’arrière et devra également tenir compte de l’ensoleillement de ce terrain, de la problématique du bruit routier de l’avenue Franklin Roosevelt et de la gestion intégrée des eaux de pluie à la parcelle ;

- considérant que la profondeur du projet est trop importante;

- considérant que la dérogation au R.R.U. Titre I art. 7 (implantation) n’est pas acceptable pour le projet tel que présenté;

- considérant qu’il y a lieu de réduire sensiblement la profondeur de l’immeuble hors sol (en respectant la moyenne des profondeurs des constructions) ainsi qu’en sous-sol;

- considérant que le projet déroge au R.R.U. Titre I art. 8 (hauteur) en ce que la hauteur du nouvel immeuble dépasse la moyenne des hauteurs des constructions sises sur les terrains qui entourent le terrain;

- considérant qu’il a un gabarit composé de 4 niveaux (un rez-de-chaussée, 2 niveaux et 1 étage en recul);

- considérant qu’il a une hauteur de 14,70m;

- considérant toutefois que la hauteur moyenne des constructions sur le tronçon de l’avenue Franklin Roosevelt (du 49 au 77A), entre l’avenue de l’Orée et l’avenue Victoria, est de +/-12,90m;

- considérant que l’immeuble se base, pour sa hauteur, sur les faites des toitures des constructions voisines;

- considérant toutefois que l’immeuble présente des toitures plates, alors que les constructions voisines ont des toitures à versants (double pente);

- considérant que l’immeuble projeté à un gabarit très perceptible;

- considérant que la hauteur du projet est trop importante;

- considérant que la dérogation au R.R.U. Titre I art. 8 (hauteur) n’est pas acceptable pour le projet tel que présenté;

- considérant qu’il y a lieu de réduire la hauteur de l’immeuble d’un niveau;

- considérant que la typologie de l’immeuble et son écriture architecturale s’intègre difficilement aux caractéristiques paysagères et urbanistiques de l’avenue Franklin Roosevelt appartenant au quartier Solbosch, qui compte parmi les artères les plus prestigieuses de la Région;

- considérant que la composition architecturale du nouvel immeuble mise sur un jeu de pleins et de vides, alternant le traitement fermé de la façade avant et des lignes plus organiques en façades latérales et arrière;

- considérant que les matériaux de façade prévus sont: les façades en grès céramique de ton gris clair, du verre feuilleté opalin, les châssis en aluminium de ton gris foncé, des garde-corps en verre autoportant translucide et des screens en toile semi-transparente de ton anthracite;

- considérant que les matériaux de façade sont très différents de ceux des construction voisines;

- considérant que le projet ne s’inscrit pas dans la continuité et le style des constructions voisines;

- considérant qu’il y a lieu de revoir l’expression architecturale du projet, ainsi que les matériaux de façade proposés, afin d’améliorer leur intégration aux caractéristiques de l’avenue;

- considérant que le projet déroge au R.R.U. Titre I art. 12 (aménagement des zones de cours et jardins et des zones de retrait latéral) et art. 13 (maintien d’une surface perméable);

- considérant que le R.R.U. Titre I art. 12 prescrit que l’aménagement des zones de cours et jardins et des zones de retrait latéral vise au développement de la flore, d’un point de vue qualitatif et quantitatif;

- considérant que le R.R.U. Titre I art. 13 prescrit que la zone de cours et jardins comporte une surface perméable au moins égale à 50% de sa surface, cette surface perméable est en pleine terre et plantée;

- considérant que le projet augmente l’impact sur les zones non construites et porte atteinte à la qualité de la zone de recul et du jardin qui s’étend à l’arrière de la villa;

- considérant que les qualités végétales de l’intérieur d’ilot se trouvent fortement minorés par le projet;

- considérant que la zone de cours et jardins est aménagée en jardin planté;

- considérant que la zone de recul est aménagée en jardin (pelouse), avec un chemin d’accès et une rampe d’accès carrossable vers le parking au sous-sol;

- considérant qu’une clôture d’une hauteur totale de 1,20m est placée à l’alignement;

- considérant que cette clôture est réalisé en acier inox sablé ajouré de ton gris mat, d’une hauteur de 95cm, et placée sur un soubassement en pierre bleue adoucie d’une hauteur de 25cm ;

- considérant qu’une citerne d’eau et un bassin d’orage sont implantés dans la zone de recul latérale ;

- considérant que les toitures plates du bâtiment sont aménagées en terrasse, toiture verte (300m²) et que des panneaux photovoltaïques sont installés ;

- considérant que les dérogations au R.R.U. Titre I art. 12 (aménagement des zones de cours et jardins et des zones de retrait latéral) et art. 13 (maintien d’une surface perméable) ne sont pas acceptables ;

- considérant qu’il y a lieu de situer la rampe d’accès latérale au parking le plus proche possible de l’alignement, afin de limiter son impact sur les parcelles voisines et sur l’intérieur d’ilot ;

- considérant qu’il y a lieu de placer la citerne d’eau en dessous du bâtiment ;

- considérant en outre qu’il y a lieu de prévoir un aménagement paysager de qualité ;

- considérant, de ce qui précède, que le projet ne s’accorde pas aux caractéristiques urbanistiques du cadre urbain environnant et est contraire au bon aménagement des lieux ;

Avis DÉFAVORABLE.